По итогам июня ЦБ оценил ипотечный портфель банков в 15,7 тлрн рублей. За месяц он увеличился на 2,5% — это максимальный прирост с начала года. Банкиры надеются в этом году как минимум повторить рекорд 2021 года, когда они оформили 5,7 трлн рублей новых кредитов на покупку жилья. Чтобы нарастить портфели, банки активно расходуют cвои лимиты по ипотеке с господдержкой, сохраняют программы «от застройщиков», а также сочетают льготную ипотеку с собственными программами. Однако основным драйвером рынка в 2023 году вновь стала ипотека на готовое жилье — рыночные программы с двузначными ставками. Заемщики к ним адаптировались

Рекордные ожидания

  В 2023 году Сбербанк, на чью долю приходится более половины рынка ипотеки в России, планирует поставить очередной ипотечный рекорд, рассказал Forbes его представитель. По прогнозам Сбербанка, по сравнению с 2021 годом рост в объемах выдач составит до 30%. Большой задел для этого сделан в первом полугодии, подчеркивает банк. По данным сервиса поиска и купли-продажи жилья «Домклик» Сбербанка, в январе – июне спрос на ипотечные кредиты рос по всей стране, а количество сделок увеличилось на 66,9% по сравнению с первым полугодием 2022 года и почти на 15% — по сравнению со вторым.

  ВТБ, второй крупнейший ипотечный банк России, надеется, что по итогам года заемщики оформят кредитов более чем на 6 трлн рублей. Для рынка это будет новый максимум: предыдущего банки достигли в 2021 году, выдав ипотеки на 5,7 трлн рублей, говорит вице-президент банка Евгений Дячкин. По его словам, объем выданной ВТБ ипотеки в январе – июне превысил 550 млрд рублей, это на 28% больше результата первого полугодия 2022-го.

  Беспрецедентных выдач ждут и другие розничные банки из десятки крупнейших. «Есть достаточно высокая вероятность того, что объем выданных ипотечных кредитов в 2023 году может стать рекордным и превзойти результат 2021 года», — отмечает руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко. Главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина также ждет рекорда. Ее прогноз годового прироста для рынка — 20–25%.

  Не все аналитики ипотечного рынка разделяют оптимизм банков. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» прогнозирует рост рынка на 16% по итогам года. При отсутствии катаклизмов общая сумма кредитов может быть примерно на 10% выше результатов 2021 года, но в количественном значении не дотянет до рекорда, говорит главный эксперт аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. «Однако если ЦБ еще пару раз повысит ключевую ставку, тогда рекорда не случится», — скептичен он. Его пессимистичный ориентир — 1,5 млн кредитов на сумму 5,3 трлн рублей, оптимистичный — 1,7 млн кредитов на сумму 6,5 трлн рублей.

Какие кредиты нужны россиянам?

  По итогам июня в структуре спроса на ипотеку наметились изменения: рост рыночной ипотеки опередил по темпам выдачи кредитов по госпрограммам (11% против 6%), притом что с начала года основным драйвером роста рынка была ипотека с господдержкой (льготная и семейная). Спрос на рыночные программы, в особенности на готовое жилье, постепенно возвращается, констатирует ЦБ. «На ипотечном рынке увеличиваются выдачи на «вторичке». Наверное, это неудивительно, учитывая разницу в ценах. Цены на новостройки в последнее время сильно опережали цены на «вторичку». Люди переключаются на «вторичку» — тем более, что можно найти квартиры с ремонтом и с мебелью», — отметил на пресс-конференции директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

  У многих банков доля ипотеки на готовое жилье в структуре рыночных кредитов за полгода выросла: у Сбербанка — с 67% до 72%, у Газпромбанка — с 50% до 60%, у Альфа-банка — с 45% до 55%, сообщили их пресс-службы.

  По данным Frank RG, средние ставки по рыночной ипотеке на первичном и вторичном рынке сейчас двузначные — 11-11,9%, с января они практически не менялись. «Психологически россияне уже адаптировались к двузначным рыночным ставкам по ипотеке и считают 11–12% вполне рабочим вариантом. Доверие к инвестиционным инструментам утрачено, накопления съедает инфляция, рубль слабеет, ЦБ заявляет о начале ужесточения денежно-кредитной политики. Наконец, купить машину впервые за долгое время стало даже труднее, чем квартиру», — перечисляет Гордейко.

  В таких условиях растущий интерес населения к «вторичке» вполне логичен, соглашается старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Стоимость новостроек на 30% выше готового жилья, плюс расходы на ремонт, мебель и бытовую технику доходят до половины стоимости квартиры, указывает она.

Выбрали лимит

  Несмотря на смену локомотива ипотечного кредитования, банки продолжают развивать и ипотеку на новостройки. По данным госкомпании «ДОМ.РФ», которая является единым оператором ипотеки с господдержкой, сейчас банки активно выбирают лимиты по всем программам ипотеки, где процентная ставка субсидируется из федерального бюджета. В конце июня «ДОМ.РФ» сообщала, что многие кредиторы перевыполнили ежемесячные планы по выдаче таких кредитов и госкомпании пришлось перераспределить лимиты среди банков-участников.

  По двум самым популярным у заемщиков программам — льготной ипотеке на новостройки и семейной ипотеке — на конец июня лимиты были почти выбраны. Например, в льготной ипотеке из общего лимита 4,5 трлн рублей 3,8 трлн уже выдано. В семейной ипотеке из 3,1 трлн рублей заемщики получили 2,4 трлн, следует из материалов «ДОМ.РФ».

  Программу льготной ипотеки планируется завершить 1 июля 2024 года, однако лимит по ней будет израсходован уже в 2023 году, сетовал в июле вице-премьер Марат Хуснуллин: «Мы видим, что в этом году нам, скорее всего, средств будет не хватать. Нам, скорее всего, придется добавить объем льготного финансирования». Правительство не намерено приостанавливать программу, подчеркнул вице-премьер, но необходимой суммы не назвал.

  По мнению Гордейко, полезное антикризисное использование льготной ипотеки превратилось в болезненную зависимость рынка от нее и требует больших вливаний бюджета, поэтому вновь продлять ее власти не будут. «То, что сейчас происходит, можно назвать прощальным, дембельским аккордом банков. Нам поступают сообщения о том, что некоторые банки летом резко увеличили маркетинговую активность при продвижении льготной ипотеки, чтобы по максимуму выжать свои лимиты. Это и повышенные суммы кредитов, когда одновременно выдаются льготный кредит и дополнительный на хороших условиях, и повышенное стимулирование партнеров», — говорит эксперт.

  У части банков выдачи льготной ипотеки с господдержкой, несмотря на ужесточение условий этой программы, превысили семейную. Например, так было в Сбербанке и Совкомбанке, рассказали их представители. У банка «УБРиР» по выдачам обе программы сравнялись. «Вероятно, эта тенденция для первичного рынка сохранится до конца действия поддержки, пока не исчерпаются лимиты», — говорит управляющий директор Центра развития ипотечного бизнеса «УБРиР» Михаил Прилепов. В Росбанке, ВТБ, Абсолют Банке и банке «ДОМ.РФ» по выдачам лидировала семейная ипотека.

  Кроме того, банки сохранили и программы ипотеки с субсидированной ставкой от застройщиков, следует из опроса ипотечных банков, проведенного Forbes. Такие программы остались у Совкомбанка, Альфа-банка, Абсолют Банка, Росбанка Дом, Сбербанка, хотя все они признали, что после ужесточения регулирования ЦБ их доля в выдачах существенно упала.

  Наконец, банки начали предлагать клиентам, стоимость квартир которых не вписывается в условия льготной ипотеки, комбо-программы, суть которых — в сочетании льготного кредита и рыночного. В Альфа-банке программа показала свою востребованность, говорит руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова: «Банк запустил ее в конце июня. За две недели было выдано порядка 2 млрд рублей таких кредитов, что составляет около 20% от выдач по госпрограммам».

Что будет дальше?

  На последнем заседании ЦБ поднял ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 8,5%, и не исключил ее дальнейшего повышения. Аналитики прогнозируют рост ставки до 9–9,5% до конца года с возможностью снижения во втором полугодии 2024-го.

  По прогнозам НРА, средние ставки по ипотеке могут вырасти до 11–13%, по госпрограммам — стабилизируются в районе 7%. Представитель Абсолют Банка указывал, что повышение будет происходить в несколько этапов, когда будет понятна динамика спроса на сберегательные продукты. Сбербанк и ВТБ пока не меняют ставки по основным программам ипотеки. Однако Газпромбанк, Росбанк и «Уралсиб» это сделали, обратил внимание РБК.

  Активизация отложенного спроса и ослабление курса рубля подталкивает население к покупке, считает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. При этом тенденция к росту интереса к покупке жилья на «вторичке» будет сохраняться. «Спрос существенно сместился в пользу вторичного рынка на фоне существенной разницы в ценах с новостройками. Себестоимость строительства продолжит расти, что, в свою очередь, будет продолжать толкать вверх цены на новое жилье. Вместе с ужесточением макропруденциального регулирования это обусловит дальнейшее смещение покупательского интереса в пользу вторичного рынка», — заключает она.